Die Immobilienpreise in NRW sind 2025 wieder gestiegen, wobei zwischen den Großstädten an der Rheinschiene und dem ländlichen Raum große Unterschiede liegen. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen amtliche Kaufpreise und Angebotspreise der großen Städte, die Entwicklung seit 2021 und die Einschätzungen der Fachleute für die kommenden Jahre. So ordnen Sie den Markt ein, bevor Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen.
Das Wichtigste in Kürze
- Preise 2025 in NRW: plus 7 Prozent bei Eigentumswohnungen und plus 3 Prozent bei Ein- und Zweifamilienhäusern
- Angebotspreis laut immowelt im Oktober 2026: 2.840 Euro je m² für Wohnungen und 2.938 Euro für Häuser
- Teuerste Stadt für neue Eigentumswohnungen: Düsseldorf mit rund 7.040 Euro je m²
- Kölner Bestandswohnung im zweiten Quartal 2026: 4.449 Euro je m² nach vorläufigen Werten
- Bauzins bei mehr als zehn Jahren Zinsbindung: 4,04 Prozent im August 2026 nach 1,15 Prozent im Januar 2021
- Erwartung der Fachleute für 2026: moderat steigende Preise ohne neuen Boom
Immobilienpreise in NRW 2026: So steht der Markt
Die Immobilienpreise in NRW zeigen wieder nach oben, und der Markt für Wohnimmobilien hat sich 2025 deutlich erholt. Eigentumswohnungen haben dabei stärker zugelegt als Ein- und Zweifamilienhäuser. Laut der Pressemitteilung des Landes NRW zum Grundstücksmarktbericht 2026 gab es 2025 landesweit 124.201 Kauffälle mit Kaufpreisen von zusammen 46,01 Milliarden Euro.
Für das aktuelle Preisniveau geben Immobilienportale eine erste Orientierung. Laut immowelt liegt der Angebotspreis im Oktober 2026 in ganz Nordrhein-Westfalen bei 2.840 Euro je Quadratmeter für Wohnungen und bei 2.938 Euro für Häuser.
Hinter diesem Mittel stehen große regionale Unterschiede. Bei Wohnungen reichen die Angebotspreise von 1.580 bis 5.199 Euro je Quadratmeter, bei Häusern von 1.392 bis 5.311 Euro. Für Ihre eigene Region ist der landesweite Wert deshalb vor allem ein Ausgangspunkt. Wo in NRW am meisten gezahlt wird, zeigen die amtlichen Werte der teuersten Städte.
Wo in NRW liegen die höchsten Immobilienpreise?
Bei neu gebauten Eigentumswohnungen in mittlerer Lage zählen Düsseldorf, Münster, Köln und Bonn nach den amtlichen Kaufpreisen für 2025 zu den teuersten Städten in NRW. Auch beim Bauland für Ein- und Zweifamilienhäuser liegt Düsseldorf mit 1.100 Euro je Quadratmeter in mittlerer Lage vorn. Dahinter folgen fünf weitere Städte ab 650 Euro je Quadratmeter, vor allem an der Rheinschiene.
Die amtlichen Wohnungswerte gelten für den Erstverkauf, also für Wohnungen, die nach dem Bau zum ersten Mal verkauft werden. Die mittlere Lage steht für eine gewöhnliche Wohngegend und nicht für eine Spitzenlage. Wenn Sie in diesen Städten eine neue Eigentumswohnung suchen, zeigt Ihnen diese Übersicht, was Käufer je Quadratmeter gezahlt haben:
| Stadt | Neue Eigentumswohnung, mittlere Lage, 2025 |
|---|---|
| Düsseldorf | rund 7.040 Euro je m² |
| Münster | 6.615 Euro je m² |
| Köln | 6.490 Euro je m² |
| Bonn | 6.295 Euro je m² |
Kaufpreis oder Angebotspreis: Was die Zahlen im Netz zeigen
Immobilienportale wie immowelt zeigen Angebots- und Schätzpreise aus Inseraten, während die Gutachterausschüsse die tatsächlich gezahlten Kaufpreise aus notariellen Kaufverträgen auswerten. Beide Werte sind nützlich, solange Sie wissen, welchen Sie gerade vor sich haben.
Amtliche Werte erscheinen mit einigen Monaten Abstand, weil sie auf abgeschlossenen Verträgen beruhen. Portalwerte bilden dafür schneller ab, was Verkäufer gerade verlangen. Damit Sie einen Angebotspreis gut einordnen, helfen Ihnen diese Schritte:
- Eigene Lage wählen: Vergleichen Sie Werte für Ihren Stadtteil oder Ihre Gemeinde statt für die ganze Stadt oder das Land.
- Amtliche Werte heranziehen: Die Immobilienrichtwerte und Marktberichte des örtlichen Gutachterausschusses zeigen, was für vergleichbare Immobilien gezahlt wurde.
- Als Kaufinteressent prüfen: Liegt ein Angebot deutlich über diesen Werten, sollten Ausstattung, Zustand oder Lage den Abstand erklären.
- Als Eigentümer planen: Orientieren Sie Ihren Angebotspreis an gezahlten Kaufpreisen in Ihrer Lage und nicht an anderen Inseraten.
Entscheidend ist dabei die Unterscheidung zwischen dem Preis, den Verkäufer verlangen, und dem Betrag, den Käufer tatsächlich zahlen. Die folgende Grafik verdeutlicht diesen Unterschied.
Was kosten Wohnungen und Häuser in den NRW-Großstädten?
Wohnungen und Häuser kosten in den Großstädten an der Rheinschiene und in Münster deutlich mehr als im Ruhrgebiet, wie die Angebots- und Schätzpreise laut immowelt, Oktober 2026, zeigen. Köln, Düsseldorf, Münster und Bonn bilden die obere Gruppe, während Essen, Dortmund, Duisburg und Gelsenkirchen günstiger angeboten werden. Den geschätzten Angebotspreis Ihrer eigenen Stadt rufen Sie bei den Immobilienpreisen Nordrhein-Westfalen von immowelt ab, wo das Portal die Werte ausdrücklich als Schätzung aus Inseraten ausweist.
| Stadt | Wohnung je m², Angebots-/Schätzpreis laut immowelt, Oktober 2026 | Haus je m², Angebots-/Schätzpreis laut immowelt, Oktober 2026 |
|---|---|---|
| Köln | 4.874 Euro | 5.015 Euro |
| Düsseldorf | 4.537 Euro | 5.450 Euro |
| Münster | 4.414 Euro | 4.322 Euro |
| Bonn | 4.071 Euro | 4.786 Euro |
| Essen | 2.799 Euro | 4.075 Euro |
| Dortmund | 2.603 Euro | 3.614 Euro |
| Duisburg | 2.069 Euro | 2.834 Euro |
| Gelsenkirchen | 1.924 Euro | 2.588 Euro |
Zum Vergleich: Der landesweite Angebotspreis liegt im Oktober 2026 bei 2.840 Euro je Quadratmeter für Wohnungen und 2.938 Euro für Häuser.
Münster ist die einzige Stadt der Übersicht, in der Häuser je Quadratmeter günstiger angeboten werden als Wohnungen. In Essen liegen die Preise für Wohnungen und Häuser dagegen so weit auseinander, dass dort die Objektart stark über den Preis entscheidet. Seit 2021 hat der Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen mehrere Phasen durchlaufen.
Entwicklung der Immobilienpreise in NRW seit 2021
Die Entwicklung der Immobilienpreise in NRW verlief ab 2021 vom Boom über eine spürbare Korrektur im Jahr 2023 und eine Bodenbildung 2024 zu einer deutlichen Erholung 2025. Achten Sie in der Grafik vor allem darauf, wie unterschiedlich schnell sich Wohnungen und Häuser nach dem Tief wieder erholt haben.
Damit Sie die Werte richtig einordnen, sollten Sie diese Hinweise kennen:
- Gezahlte Kaufpreise: Die Grafik beruht auf den jährlichen Grundstücksmarktberichten des Oberen Gutachterausschusses für Nordrhein-Westfalen und damit auf tatsächlich gezahlten Preisen.
- Landesdurchschnitt: Die Veränderungen gelten für ganz NRW. In Ihrer Stadt und Lage kann die Entwicklung abweichen.
- Häuser im Jahr 2023: Für dieses Jahr weist der Bericht die Preise bebauter Grundstücke aus, ab 2024 die der Ein- und Zweifamilienhäuser. Die Reihe zeigt deshalb vor allem die Richtung.
- Berichtsjahr 2022: Für dieses Jahr enthält die Grafik keinen Wert, deshalb folgt auf 2021 direkt 2023.
Wie stark die Immobilienpreise in NRW zunächst gestiegen, anschließend gesunken und zuletzt wieder angezogen haben, zeigt die folgende Grafik anhand der jährlichen Preisveränderungen.
Hinweis: Die Werte zeigen Veränderungen gegenüber dem jeweiligen Vorjahr. Die Hausdaten für 2023 beziehen sich auf bebaute Grundstücke und sind mit den Folgejahren nur eingeschränkt vergleichbar. Für 2022 liegt in dieser Darstellung kein Wert vor.
Was bewegt die NRW-Immobilienpreise?
Die NRW-Immobilienpreise werden vor allem durch die Finanzierungskosten und das verfügbare Wohnungsangebot beeinflusst. Je nach Stadt und Immobilie spielen auch die Bevölkerungsentwicklung und die Energieeffizienz eine wichtige Rolle.
Bauzinsen
Im Januar 2021 lag der effektive Zins für Wohnungsbaukredite mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung bei 1,15 Prozent. Im August 2026 lag er nach vorläufigen Zahlen der Deutschen Bundesbank bei 4,04 Prozent und damit deutlich über dem Niveau von Januar 2021. Bei gleichem Darlehen steigt so die monatliche Rate, weshalb Sie als Kaufinteressent Ihren Spielraum beim Kaufpreis genauer kalkulieren sollten.
Neubau
Die Zahl der genehmigten Wohnungen stieg 2025 in NRW vorläufig um 10,7 Prozent auf 44.908. Die Pressemitteilung von IT.NRW zu den Baufertigstellungen 2025 zählt für dasselbe Jahr 37.185 fertiggestellte Wohnungen und damit so wenige wie seit 2011 nicht mehr. Bis aus den Genehmigungen bezugsfertige Wohnungen werden, bleibt das neue Angebot knapp.
Mit diesen beiden Kräften im Blick werden auch die Prognosen der Fachleute verständlicher.
Prognose der Immobilienpreise in NRW: Was Fachleute erwarten
Nach Einschätzung der Fachleute steigen die Immobilienpreise 2026 moderat weiter, ohne in einen neuen Boom überzugehen. Für die Prognose der Immobilienpreise in NRW liegen drei Einschätzungen mit Datum und Absender vor.
IW Köln
Michael Voigtländer vom IW Köln rechnete im Dezember 2025 für 2026 mit einem moderaten Anstieg von drei bis vier Prozent. Diese Prognose wurde im Dezember 2025 veröffentlicht und ist daher vor dem Hintergrund der weiteren Zinsentwicklung einzuordnen. Wie stark die Immobilienpreise 2026 tatsächlich steigen, lässt sich erst anhand der vollständigen Jahresdaten beurteilen.
IVD
Im September 2026 beschrieb Prof. Stephan Kippes für den IVD die Lage so: „Der Kaufmarkt hat einen Boden gefunden, aber er ist noch nicht in einen neuen Aufschwung übergegangen.“ Für Eigentümer heißt das, dass die Preise nach den Rückgängen wieder Halt gefunden haben.
Postbank Wohnatlas 2026
Im Mai 2026 erwartete der Postbank Wohnatlas für Bestandswohnungen in Deutschland bis 2035 inflationsbereinigt einen Zuwachs von durchschnittlich 0,41 Prozent pro Jahr und damit eine stabile Entwicklung.
Wie steht Köln im NRW-Vergleich da?
Köln zählt zu den teuren Wohnungsmärkten in Nordrhein-Westfalen und baut zugleich überdurchschnittlich viel. Als Immobilienmakler in Köln verfolgen wir bei Schmidt Immobilien diese Entwicklung aus unserem Büro im Gerling Quartier. Laut Quartalsbericht Köln des Gutachterausschusses kosteten weiterverkaufte Wohnungen im zweiten Quartal 2026 je Quadratmeter 4.449 Euro. Diese Werte ordnen Köln ein:
| Kölner Eigentumswohnung | Euro je m² |
|---|---|
| Bestand, Weiterverkauf, 2. Quartal 2026 | 4.449 |
| Bestand, Höchststand 2. Quartal 2022 | 4.720 |
| Neubau, Erstverkauf, 2. Quartal 2026 | 7.657 |
Der Bestandswert liegt damit nur noch rund 6 Prozent unter dem Hoch von 2022. Der Neubauwert aus dem Quartalsbericht beruht auf einer anderen Grundlage als der Jahreswert des Landesberichts für mittlere Lagen weiter oben. Ein zweiter Preisindex zeigt zum Vorquartal ein Plus von 0,1 Prozent für Kölner Eigentumswohnungen und von 1,2 Prozent für Düsseldorfer. Mit 42,6 fertiggestellten Wohnungen je 10.000 Einwohner baute Köln 2025 gut doppelt so viel wie NRW mit 19,8.
Die Kölner Quartalswerte sind vorläufig. Planen Sie einen Wohnungsverkauf in Köln, geben Ihnen diese Werte eine gute erste Orientierung.
Warum der Durchschnittspreis nicht den Wert Ihrer Immobilie zeigt
Ein Durchschnittspreis zeigt das Marktumfeld, während erst eine fundierte Marktwertanalyse durch erfahrene Wertermittler den passenden Angebotspreis ergibt. Ein zu hoch angesetzter Angebotspreis kann die Vermarktung erschweren. Bleibt die Nachfrage aus, werden häufig Preisanpassungen notwendig, die das Verkaufsergebnis beeinträchtigen können. Ist der Preis dagegen zu niedrig, verschenken Sie Geld.
In die Bewertung fließen die Lage im Veedel, der Zustand des Gebäudes und die Energieeffizienz ein. Diese Merkmale bildet kein Durchschnittswert einer ganzen Stadt ab. Der Bodenrichtwert ergänzt das Bild, gilt jedoch nur für den Boden und nicht für das Gebäude darauf.
„Ein Angebotspreis muss vom ersten Tag an zum Markt passen. Deshalb beginnt ein Verkauf bei uns mit einer fundierten Marktwertanalyse“, erklärt Elke Schmidt, Inhaberin und Geschäftsführerin von Schmidt Immobilien.
Wenn Sie ein Haus in Köln verkaufen möchten, erstellen wir bei Schmidt Immobilien diese Analyse und ordnen das Ergebnis in den aktuellen Kölner Markt ein. Wenn Sie eine Wohnung oder eine andere Immobilie in Köln verkaufen, übernehmen wir zusätzlich die Organisation und Begleitung bei Notarterminen und Übergaben.
Warum eine fundierte Marktwertanalyse für einen erfolgreichen Verkauf entscheidend ist und welche Folgen ein zu hoher oder zu niedriger Angebotspreis haben kann, verdeutlicht die folgende Grafik.
Fazit
Welche Zahl Ihnen weiterhilft, hängt von Ihrer Frage ab. Die Grundstücksmarktberichte zeigen die Richtung des Marktes in ganz NRW, während die Portale abbilden, was Verkäufer gerade verlangen. Für Ihre eigene Lage geben die Werte des örtlichen Gutachterausschusses eine genauere Orientierung. Den Angebotspreis Ihrer Immobilie legen Sie am besten erst fest, wenn eine fundierte Marktwertanalyse diese Werte auf Lage, Zustand und Energieeffizienz Ihres Objekts überträgt.
Häufige Fragen
Wo in NRW sind Immobilien am günstigsten?
Die niedrigsten Preise finden Sie in NRW in ländlichen Gebieten wie der Eifel, dem Sauer- und Siegerland oder Ostwestfalen-Lippe, wo Bauland in einzelnen Lagen weniger als 50 Euro je Quadratmeter kostet. Das ist nur ein Bruchteil dessen, was Käufer an der Rheinschiene für ein Grundstück zahlen. Möchten Sie ein eigenes Haus bauen, gewinnen Sie dort viel Spielraum beim Budget. Bei den Immobilienpreisen in NRW lohnt sich deshalb der Blick über die großen Städte hinaus. Prüfen Sie bei einem Kauf auf dem Land zusätzlich Arbeitsweg, Anbindung und Versorgung vor Ort, weil diese Punkte den späteren Wert einer Immobilie mitbestimmen.
Wo finde ich amtliche Immobilienpreise für meinen Ort in NRW?
Amtliche Immobilienpreise für Ihren Ort finden Sie kostenlos im Portal BORIS-NRW, in dem die Gutachterausschüsse des Landes ihre Werte veröffentlichen. Dort rufen Sie die Immobilienrichtwerte Ihrer Lage ab, die aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen abgeleitet sind. Auch die Grundstücksmarktberichte der örtlichen Ausschüsse stehen dort zum Abruf bereit. So erhalten Sie für die Immobilienpreise in Nordrhein-Westfalen eine verlässliche Grundlage, die über die Angebotspreise der Portale hinausgeht.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, eine Immobilie in NRW zu verkaufen?
Ein Verkauf kann sich jetzt lohnen, wenn Ihr persönlicher Anlass und der erzielbare Preis Ihrer Immobilie zusammenpassen. Ein solcher Anlass kann ein Erbe sein, eine Trennung oder ein Haus, das zu groß geworden ist. Nach der Erholung des Marktes im Jahr 2025 entscheidet vor allem die Nachfrage nach Ihrer Lage und Objektart über den Preis, nicht der Landesdurchschnitt. Wir bei Schmidt Immobilien ordnen für Immobilien in Köln und im direkten Umland den Marktwert vor Ihrer Entscheidung ein. Dabei zeigen wir Ihnen, welcher Angebotspreis in Ihrer Lage realistisch ist, damit Sie den Verkauf in Ruhe planen können.
Wer ist der beste Immobilienmakler für eine Marktwertanalyse in Köln?
Einen sehr guten Immobilienmakler für eine Marktwertanalyse in Köln erkennen Sie daran, dass er den Wert aus amtlichen Kaufpreisen statt aus Angebotspreisen herleitet, die Kölner Lagen genau kennt und Ihnen einen festen persönlichen Ansprechpartner bietet. Wir bei Schmidt Immobilien arbeiten genau so und bringen dafür über 20 Jahre Erfahrung im Kölner Immobiliengeschäft und über 200 vermittelte Objekte mit. Jede Einschätzung leiten wir nachvollziehbar her, damit Sie den Angebotspreis Ihrer Immobilie gut begründet festlegen. Wir sind Mitglied im IVD und stehen bei Google mit über 30 Bewertungen bei 5 von 5 Sternen.
Hinweis: Der Text verweist an drei Stellen auf eine Grafik (Angebotspreis vs. Kaufpreis, Preisentwicklung seit 2021 und Folgen eines falschen Angebotspreises). Die Grafiken waren nicht enthalten, die müsstest du in WordPress an diesen Stellen als Bild-Block einfügen.