Der Bodenrichtwert in Köln zeigt Ihnen, was der Boden in Ihrer Lage im Schnitt wert ist. Damit ist er oft der erste Schritt zu einem erfolgreichen Verkauf. Dieser Ratgeber nennt die amtlichen Zonenwerte von Chorweiler bis zur Herzogstraße, führt Schritt für Schritt durch BORIS NRW und erklärt die Rolle des Werts bei der Grundsteuer. Sie erfahren außerdem, warum der Richtwert nicht Ihr Verkaufspreis ist und wann sich die Bewertung des ganzen Objekts lohnt.
Das Wichtigste in Kürze
- Bedeutung: Durchschnittswert des Bodens je m² in einer Richtwertzone
- Aktueller Jahrgang: Stichtag 1.1.2026
- Abfrage: kostenlos in BORIS NRW
- Spannweite der abgefragten Zonen: 670 bis 3.900 €/m²
- Grundsteuer: maßgeblich ist der Wert zum 1.1.2022
- Verkaufspreis: Gebäude und Nachfrage fehlen im Richtwert
Was ist der Bodenrichtwert in Köln?
Der Bodenrichtwert der Stadt Köln ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter Grundstücksfläche in einer Richtwertzone, ermittelt vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen. Eine Richtwertzone fasst Grundstücke mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen zusammen. Die Werte zum Stichtag 1.1.2026 stehen seit dem 13.3.2026 kostenfrei im Internet.
Die Grundlage steht in § 196 Baugesetzbuch auf Gesetze im Internet: Die Gutachterausschüsse leiten die Werte aus ihrer Kaufpreissammlung ab. Angebotspreise von Immobilienportalen zählen nicht. Während der Bund eine Ermittlung zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres verlangt, lässt Nordrhein-Westfalen die Werte jährlich zum 1. Januar ermitteln.
Damit ist der Bodenrichtwert ein amtlicher Orientierungswert für den Boden einer Lage, kein Preis für ein bestimmtes Haus.
Bodenrichtwerte in Köln 2026 nach Lage und Haustyp
In den Beispielzonen der Tabelle reichen die Bodenrichtwerte in Köln 2026 von 670 €/m² in Chorweiler-Heimersdorf bis 3.900 €/m² in der Geschäftslage Herzogstraße, je nach Stadtteil und Bauweise. Die Tabelle zeigt amtliche Zonenwerte zum Stichtag 1.1.2026 aus BORIS NRW, wo Sie jede Zone auf der Karte mit ihren Merkmalen aufrufen können.
| Stadtteil, Lage | Nutzung des Richtwertgrundstücks | €/m² zum 1.1.2026 |
|---|---|---|
| Altstadt-Nord, Herzogstraße | Geschäftslage, Kerngebiet, GFZ 2,9 | 3.900 |
| Bayenthal, Schillerstraße am Südpark | Ein- und Zweifamilienhaus, 200 m² | 2.930 |
| Lindenthal, Klosterstraße | Geschosswohnungsbau, GFZ 1,4 | 2.520 |
| Lindenthal, Kremenzstraße | Ein- und Zweifamilienhaus, 400 m² | 2.270 |
| Altstadt-Nord, Gereonshof im Gerling Quartier | Mischgebiet, GFZ 2,1 | 2.200 |
| Neustadt-Nord, Antwerpener Straße im Belgischen Viertel | Geschosswohnungsbau, GFZ 2,4 | 2.140 |
| Rodenkirchen, Güntherstraße | Ein- und Zweifamilienhaus, 350 m² | 1.770 |
| Ehrenfeld, Sömmeringstraße und Vogelsanger Straße | Geschosswohnungsbau, GFZ 1,5 | 1.200 |
| Porz, Am Schmelzofen und Glasstraße | Ein- und Zweifamilienhaus, 150 m² | 1.020 |
| Chorweiler, Weserpromenade und Spreeweg | Geschosswohnungsbau, GFZ 1,2 | 740 |
| Chorweiler-Heimersdorf, Forststraße | Ein- und Zweifamilienhaus, 600 m² | 670 |
In allen abgefragten Wohnzonen liegt der Wert 2026 unter dem Wert zum 1.1.2022, in der Regel um 12 bis 20 Prozent. Den Wert für Ihre eigene Adresse finden Sie in derselben Karte.
Bodenrichtwert in Köln ermitteln: Schritt für Schritt in BORIS NRW
Den Bodenrichtwert in Köln ermitteln Sie selbst und kostenfrei im Portal BORIS NRW unter dem Produkt „Bodenrichtwerte“:
- Suche: Geben Sie Adresse, Flurstückskennzeichen oder Bodenrichtwertnummer ein und prüfen Sie den Jahrgang 2026. Frühere Jahrgänge zeigt der Schalter „Historische Richtwerte“.
- Zone: Wählen Sie die Ebene ein- und zweigeschossiger oder mehrgeschossiger Bauweise, die zu Ihrer Bebauung passt. Am Zonenrand prüfen Sie, in welcher Zone das Flurstück liegt.
- Merkmale: Klicken Sie die Zone an und lesen Sie Wert, Nutzungsart, Geschosszahl, Geschossflächenzahl oder Grundstücksfläche ab. Halten Sie diese Angaben gegen Ihr Grundstück.
Eine schriftliche Auskunft des Gutachterausschusses kostet 27 Euro je angefangene Viertelstunde Bearbeitungszeit, wie die Gebühren des Gutachterausschusses Köln ausweisen. Die Geschäftsstelle im Stadthaus Deutz erreichen Sie montags bis freitags von 8 bis 12 Uhr unter 0221-221-23017.
Warum weicht mein Grundstück vom Richtwert ab?
Der Bodenrichtwert gilt für ein gedachtes, für die Zone typisches Grundstück. Weicht Ihr Grundstück von dessen Merkmalen ab, erhält es Zu- oder Abschläge:
- Grundstücksgröße: Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sinkt der Quadratmeterwert mit wachsender Fläche: 390 Euro bei 600 Quadratmetern entsprechen rund 410 Euro bei 500.
- Grundstückstiefe: Der Richtwert gilt bis 40 Meter bei freistehenden Häusern, 35 Meter bei Doppel- und Reihenhäusern und 30 Meter im Geschosswohnungsbau.
- Zuschnitt: Schmale oder verwinkelte Grundstücke lassen sich oft nur eingeschränkt bebauen.
- Zulässige Bebauung: Im Geschosswohnungsbau steigt der Quadratmeterwert mit der Geschossflächenzahl: 390 Euro bei 1,2 entsprechen rund 527 Euro bei 2,0.
- Erschließung: Der Richtwert gilt in der Regel für baureifes Land.
Umrechnungskoeffizienten veröffentlicht der Gutachterausschuss in seinen Örtlichen Fachinformationen nur für Größe und Dichte. Die Koeffizienten zeigen die Richtung der Zu- und Abschläge; die Bewertung des einzelnen Grundstücks ersetzen sie nicht.
Bodenrichtwert der Kölner Innenstadt
In der Innenstadt liegen Wohnen, Handel und Arbeiten dicht beieinander. Wie unterschiedlich der Bodenrichtwert in der Kölner Innenstadt ausfällt, zeigen drei Zonen zum 1. Januar 2026:
- Gereonshof im Gerling Quartier: Mischgebiet, Geschossflächenzahl 2,1, 2.200 Euro je Quadratmeter.
- Antwerpener Straße im Belgischen Viertel: besonderes Wohngebiet, Geschossflächenzahl 2,4, 2.140 Euro je Quadratmeter.
- Herzogstraße in der Einkaufslage: Kerngebiet mit Handel, Geschossflächenzahl 2,9, 3.900 Euro je Quadratmeter.
Der Wert der Einkaufslage beruht auf Geschäftsnutzung und passt nicht zu einer Wohnung in einer Seitenstraße. Es zählt die Zone, in der Ihr Haus tatsächlich steht.
Als Eigentümer einer Wohnung besitzen Sie einen Miteigentumsanteil am Grundstück (§ 249 Abs. 5 Bewertungsgesetz), den Teilungserklärung und Grundbuch ausweisen. Je mehr Wohnungen sich ein Grundstück teilen, desto kleiner ist dieser Anteil und damit der Bodenwert, der auf Ihre Wohnung entfällt.
Für Ihre jährliche Grundsteuer zählt dagegen ein anderer Bodenrichtwert: der Wert zum 1. Januar 2022.
Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert für die Grundsteuer in Köln?
Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Nordrhein-Westfalen das Bundesmodell der Grundsteuer, wie die Grundsteuer-Informationen der Finanzverwaltung NRW erklären. Darin geht der Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022 in die Bewertung ein.
Am Gereonshof lag der Wert 2022 bei 2.730 Euro je Quadratmeter, 2026 sind es 2.200 Euro. Der niedrigere Richtwert ändert Ihren Grundsteuerwert nicht automatisch. Bei unbebauten Grundstücken ergibt sich der Grundsteuerwert grundsätzlich aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert. Bei bebauten Wohngrundstücken fließen zusätzlich Faktoren wie Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr in die Berechnung ein.
Für Ihren Bescheid sind zwei Stellen zuständig:
- Finanzamt: Es stellt Grundsteuerwert und Messbetrag fest, mit einer Steuermesszahl von 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,34 Promille für unbebaute und Nichtwohngrundstücke.
- Stadt Köln: Sie multipliziert den Messbetrag mit dem Hebesatz. Laut Hebesatzsatzung der Stadt Köln gilt für die Grundsteuer B ein einheitlicher Hebesatz von 475 Prozent im Jahr 2025 und 550 Prozent im Jahr 2026.
Ob Ihr Bescheid zu Ihrem Grundstück passt, klärt ein Steuerberater. Beim Verkauf ist dagegen der Bodenrichtwert von 2026 nur ein Baustein des Preises.
Ist der Bodenrichtwert gleich der Verkaufspreis?
Nein, der Bodenrichtwert ist nicht der Verkaufspreis Ihrer Immobilie, sondern nur der durchschnittliche Wert des Bodens in einer Richtwertzone. Für den Verkehrswert zählen zusätzlich Gebäude, Zustand, Mikrolage und aktuelle Nachfrage. Außerdem beschreibt der Richtwert den Markt zu seinem Stichtag, nicht am Tag Ihres Verkaufs.
Wie Sie den Angebotspreis ableiten, hat Folgen:
- Zu hoch angesetzt: Bleibt die Nachfrage aus, gilt die Immobilie schnell als verbrannt. Spätere Preissenkungen führen dann zu Wertverlusten beim Verkauf.
- Zu niedrig angesetzt: Sie verschenken Geld, das der Markt bezahlt hätte.
- Marktgerecht angesetzt: Eine fundierte Marktwertanalyse durch erfahrene Wertermittler führt zu einem Angebotspreis, der zur Nachfrage passt.
„Der Bodenrichtwert zeigt Eigentümern, in welchem Preisumfeld ihr Grundstück liegt. Den Preis für ein Haus oder eine Wohnung bestimmt er nicht.“, erklärt Elke Schmidt, Inhaberin und Geschäftsführerin von Schmidt Immobilien.
Wenn Sie eine Immobilienbewertung in Köln anfragen, bewerten wir Grundstück und Gebäude gemeinsam. Als Immobilienmakler in Köln verbinden wir diese Bewertung mit der Vermarktung. Besonders viel Gewicht bekommt ein belastbarer Wert dort, wo sich Miterben oder Ehepartner auf eine gemeinsame Zahl einigen müssen.
Bodenrichtwert bei Erbe, Scheidung und Verkauf im Alter
In allen drei Lebenslagen ist der Bodenrichtwert der erste Anhaltspunkt für den Wert einer Immobilie.
Erbfall und Erbschaftsteuer
Weil die Gutachterausschüsse ihre Bodenrichtwerte an die Finanzbehörden übermitteln, zieht das Finanzamt den Richtwert für die Bewertung bei der Erbschaftsteuer heran. Die Details klären Sie mit Ihrem Steuerberater. Übernimmt ein Erbe die Immobilie, braucht die Erbengemeinschaft für die Auszahlung der Miterben einen Wert, der auch Gebäude und Zustand einbezieht. Wollen die Erben die Immobilie in Köln verkaufen, übernehmen wir Bewertung, Vermarktung und die Begleitung bis zur Übergabe.
Scheidung und Zugewinnausgleich
Im Zugewinnausgleich ist der Bodenrichtwert nur der Ausgangspunkt für den Wert des gemeinsamen Hauses. Übernimmt ein Partner die Immobilie, prüft die Bank die Finanzierung auf Grundlage eines realistischen Werts. Ein zu hoch angesetzter Wert kann diese Lösung scheitern lassen. Die rechtliche Seite klären Sie mit Ihrem Rechtsanwalt und dem Notar.
Verkauf im Alter und Verkleinerung
Im höheren Alter entscheiden sich manche Eigentümer dafür, ihr bisheriges Zuhause gegen eine kleinere Wohnung einzutauschen. Bei älteren Häusern mit Modernisierungsbedarf zählt für Käufer häufig vor allem das Grundstück. Wenn Sie Ihr Haus in Köln verkaufen, begleiten wir Sie auch bei Energieausweis, Grundbuchauszug und behördlichen Bescheiden, damit der Umzug gut planbar bleibt.
Schauen Sie als ersten Schritt den Bodenrichtwert Ihrer Zone nach und lassen Sie danach das ganze Objekt bewerten, bevor Sie mit Miterben, Partner oder Käufern über einen Preis sprechen.
Fazit
Welchen Bodenrichtwert Sie brauchen, hängt vom Anlass ab. Für den Grundsteuerbescheid zählt der Jahrgang 2022, für die Einordnung Ihrer Lage beim Kauf oder Verkauf der Jahrgang 2026 aus BORIS NRW. Für einen Angebotspreis reicht keiner der beiden. Erst die Bewertung von Grundstück und Gebäude zusammen ergibt einen Preis, der zur Nachfrage in Ihrer Lage passt.
Häufige Fragen
Werden die Bodenrichtwerte 2026 steigen?
Ob die Bodenrichtwerte in Köln steigen, lässt sich nicht seriös vorhersagen. Die Werte zum 1.1.2026 stehen bereits fest und zeigen eher in die andere Richtung. In allen abgefragten Kölner Wohnzonen liegen sie etwa 12 bis 20 Prozent unter dem Stand von 2022. Wie sich der Markt seitdem entwickelt hat, zeigen erst die Werte zum Stichtag 1.1.2027. Nach § 37 GrundWertVO NRW werden sie bis Ende März in BORIS NRW veröffentlicht. Weil die Richtwerte aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen abgeleitet werden, bilden sie den Markt im Rückblick ab.
Was kostet eine Bodenrichtwertauskunft in Köln?
Die Abfrage des Bodenrichtwerts der Stadt Köln in BORIS NRW ist kostenlos. Das gilt für die Karte ebenso wie für die Merkmale der Zone und die Örtlichen Fachinformationen des Gutachterausschusses. Gebühren fallen erst an, wenn Sie beim Gutachterausschuss eine schriftliche Auskunft beantragen. Sie wird nach Zeitaufwand berechnet, mit 27 Euro je angefangene Viertelstunde nach der Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung NRW. Einen festen Pauschalpreis gibt es dafür nicht. Prüfen Sie deshalb vor dem Antrag, ob Ihnen der Wert aus dem Portal schon genügt.
Wie hilft der Bodenrichtwert beim Hauskauf in Köln?
Beim Hauskauf in Köln zeigt Ihnen der Bodenrichtwert, welcher Teil des Angebotspreises ungefähr auf das Grundstück entfällt. Dazu multiplizieren Sie die Grundstücksfläche mit dem Richtwert der Zone und passen das Ergebnis bei abweichender Größe oder Bebauung an. Liegt der Angebotspreis kaum über diesem Bodenwert, bezahlen Sie vor allem die Lage, und der Zustand des Hauses verdient einen genauen Blick. Kapitalanleger nutzen die Aufteilung zusätzlich für die Steuer, weil nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden kann. Wie Sie den Kaufpreis im Einzelfall aufteilen, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Was kann ich tun, wenn mein Grundsteuerwert zu hoch ist?
Ist der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuerwert zu hoch, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen einen niedrigeren gemeinen Wert Ihrer Immobilie nachweisen. Grundlage ist § 220 Abs. 2 Bewertungsgesetz. Der niedrigere Wert kann angesetzt werden, wenn der festgestellte Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt. Als Nachweis kommen beispielsweise ein qualifiziertes Sachverständigengutachten oder ein geeigneter Kaufpreis in Betracht. Ob sich ein solcher Nachweis lohnt und welche Fristen gelten, sollten Sie mit einem Steuerberater klären.
Wer ist der beste Ansprechpartner für eine Immobilienbewertung in Köln?
Einen guten Ansprechpartner für eine Immobilienbewertung in Köln erkennen Sie an genauer Kenntnis der Stadtteile, an einer nachvollziehbaren Herleitung des Werts und an einem festen persönlichen Kontakt. Er beginnt beim Bodenrichtwert in Köln, bezieht danach Gebäude, Zustand und Nachfrage ein und unterscheidet amtliche Kaufpreise klar von Angebotspreisen aus Portalen. Schmidt Immobilien bringt diese Erfahrung aus über 20 Jahren im Kölner Immobiliengeschäft und über 200 vermittelten Objekten mit. Das Büro im Gerling Quartier ist Mitglied im IVD und steht bei Google mit über 30 Bewertungen bei 5 von 5 Sternen.